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港股IPO市场回暖,亚太区物流地产龙头ESR(1821.HK)正卷土重来
来源:yuxi998.com  阅读量:1734

最近,香港股市反弹,首次公开募股市场迅速复苏。 自9月底以来,新股发行较前一次大幅增加。陆师傅(3601。香港)、陶博(6110。香港)、百威亚太(1876.HK)等新股在上市首日就大受欢迎,新赚钱的效果也大幅提升。 根据WIND数据,9月份之后上市的新股只有2只在上市的第一天下跌。

其中,百威亚太(1876年)。备受关注的今年全球最大首次公开募股(HK),在搁置了近两个月之后,已经果断重启。结果,它达到了预期的效果,表现良好。其上市连续四天飙升,累计涨幅超过13%,比发行价高出17%,市值约为4200亿港元。

随着新的股票市场情绪越来越好,赚钱的好处也越来越大,此前因外部因素而选择搁置首次公开募股计划的新股也纷纷按下重启按钮。 据HKEx披露的最新信息,亚太地区领先的物流和房地产行业ESR最近也在听证会后发布了最新版本的更新信息,这意味着ESR的首次公开募股重启计划已经悄然启动。

一、首次公开募股恢复全球发行全球最大养老基金约6.54亿股基石投资者

6月提交的上市申请显示,该公司计划在全球发售约5.607亿股。随着上市的恢复,该公司新的融资计划显示,该公司计划在全球发售6.537亿股。根据发行价格指定范围内1.68港元的中位价格,全球发行的总收益估计约为109.8亿港元,高于6月份的97.6亿港元

近年来,在电子商务在物流和房地产领域高度渗透的背景下,保险基金、传统房地产开发商和国际资本都盯着一块肥肉,这也可以从拥有闪亮ESR的股东和高管背景中看出。

根据招股说明书,公司自成立以来已完成八轮融资,累计金额近13亿美元,合同折扣90亿元。 除华平投资外,它还获得了包括高盛、荷兰APG、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本

(照片来源:招股说明书)

同时,该公司的许多创始人都曾担任GLP高管,拥有丰富的行业经验。 然而,近年来大资本对物流资产的兴趣日益浓厚和明显,这也促使资本和市场重新审视现代物流开发商,唤醒他们的投资。

值得一提的是,该公司首次公开募股的基石投资者仍然是OMERS,它被誉为世界上最大的养老基金。它已同意在全球首次公开募股完成后,以发行价格认购9%的已发行股票。根据发行价格指定范围内16.80港元的中间价,欧麦股票配售认购金额将达到45.9亿港元,占全球首次公开募股募集资金的40%以上。这将是今年香港首次公开募股市场的第二大基石投资。这一重大举措基本上充分显示了长期投资者对ESR投资价值的青睐程度

第二,高端仓储需求存在较大缺口,物流地产回报率高

随着电子商务、零售改革和高端制造业的快速发展,物流仓储需求强劲。然而,中国乃至亚太地区高标准仓储设施的明显短缺造成了巨大缺口,为高端物流仓储行业的发展提供了重大机遇。 数据显示,社会物流总成本从2007年的4.55万亿元增加到2018年底的13.3万亿元,平均复合增长率超过10%

除了高端市场之外,低端物流仓库还有一个巨大且难以量化的市场空,例如升级的制造需求。随着附加值的不断增加,资本密集型、产品结构复杂等特点的出现,过高的库存或过低的库存周转率都会给其资本链带来压力,因此对高标准存储的需求很大。

与旺盛的需求相比,我国高端仓储设施的供应明显不足,差距很大。 根据戴德梁行的报告,预计到2020年,中国高标准仓库的供应将只有5600万平方米至6600万平方米。供需缺口巨大,高标准仓库设施严重不足。

ESR管理现代物流设施,主要包括电子商务和第三方物流供应商,这也反映了这一趋势 截至2019年6月30日,就租赁面积而言,约一半的组合资产租户是电子商务和三方物流供应商。

在房地产领域,物流地产的投资回报率高于商业地产和住宅地产,开发周期仅为12-24个月。 目前,中国的高品质仓储布局以长江三角洲、珠江三角洲和渤海湾为主。北方、上海、广州、深圳等核心城市物流仓储设施的投资净回报率为6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%。 据CBRE统计,自2009年以来,物流地产的租金增长率一直保持在4.3%的复合年增长率。

(图片来源:CRBE)

ESR的物流资产分布在各地区,集中在亚太地区主要国家的核心城市圈 根据招股说明书,公司管理的物流资产分布在中国、日本、澳大利亚、印度等亚太地区主要国家,如1号线和1.5号线核心城市圈的物流枢纽、主要港口、机场等交通枢纽和附近的工业区。 截至2019年上半年,澳大利亚的房地产项目比例最高,超过一半。 就建筑面积而言,中国占了近60%的最高比例,北方、上海和广州三个核心城市的总建筑面积占了中国总建筑面积的70%以上。

此外,由于物流地产运营项目产生的现金流稳定,与商业地产相比,资产证券化在融资和资产证券化方面更加规范和容易。因此,对基金平台等投资机构更具吸引力,对物流房地产基金和项目具有较强的融资能力。

正是因为物流地产具有上述多重优势,它一直是资本和商业巨头的战略据点,普洛斯彼罗和黑石就是其中之一。

最近,据《华尔街日报》和其他美国媒体报道,“全球私募股权之王”BX黑石集团公司宣布,已敲定以59亿美元(包括债务)的价格从全球最大的房地产私募股权基金之一殖民地资本有限责任公司(Colony Capital LLC)收购美国工业仓库投资组合的协议

黑石近年来对物流资产表现出浓厚的兴趣 交易前,它收购了普罗斯在美国的仓库,并成为美国物流业最大的所有者之一。

然而,与黑石等国际资本巨头和普罗斯等国际物流地产集团不同,ESR专注于潜力巨大的亚太地区,形成差异化定位。与此同时,通过并购加速扩张,在亚太地区物流房地产行业占据主导地位。

3。亚太地区最大的物流房地产平台,逆势强劲增长。

ESR在物流房地产行业,尤其是亚太地区占据着举足轻重的地位 根据仲量联行的报告,就建筑面积和组合资产价值而言,该公司是亚太地区最大的物流房地产平台。 同时,根据2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积,公司在亚太地区主要市场的储备开发项目总数也是最多的

亚太地区作为电渣重熔的战略腹地,拥有世界上最大的消费市场,市场潜力巨大 根据仲量联行的报告,2018年亚太地区的国内生产总值超过28.5万亿美元,占全球国内生产总值的三分之一以上,而中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚和印度等地区市场占亚太地区国内生产总值的近90%。 据估计,从2019年到2023年,亚太地区经济增长核心国家非公共消费年均复合增长率将达到8.1%,约为同期美国预期值的两倍。

自2017年以来,ESR一直在加快其在亚太地区的业务扩张,并不断加强其在亚太地区的领先优势和品牌影响力

公司迅速进入新加坡和印度市场,并于2017年10月成为财产链接和百夫长的股东。 根据招股说明书,Prproperty link是一家专注于澳大利亚工业和办公投资的房地产集团。目前在澳大利亚交易所上市,百夫长是一家在澳大利亚交易所上市的物业基金管理公司。 次年,它对中国第三大物流资产管理公司中国物流资产(1589年)进行了战略投资。香港);电渣重熔先后进入韩国、日本和印度市场。去年8月和今年4月,ESR完全收购了澳大利亚领先的房地产开发集团CIP和Propertylink,以充分利用澳大利亚的业务。 据悉,CIP在澳大利亚拥有商业和工业地产项目的业绩,其业务覆盖整个澳大利亚。 此外,新加坡萨巴那经理的收购已于今年6月完成,张之路的大规模扩张仍在继续。

立足亚太市场的高速增长,同时通过并购加快大规模扩张,促进自身资产规模取得显着增长 招股说明书显示,ESR的总资产管理规模增长了近2倍,从2016年底的74亿美元增至2019年上半年的202亿美元。同时,与2018年底的160亿美元相比,2019年上半年的资产规模增长了约26%

当资产规模达到一个新水平时,业绩实现了强劲增长 数据显示,在2016年至2018年的三年间,本集团分别实现收入9,674万美元、1.53亿美元和2.54亿美元,CAGR超过62% 同期净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元和2.13亿美元,CAGR超过42%

尽管当前的宏观环境仍然低迷,但ESR仍在快速增长。 数据显示,该公司今年上半年实现收入约1.56亿美元,同比增长66%。同期净利润约8408万美元,同比增长32%。

4。业务收入多元化,经营模式以资本弱化为特征。

其经营模式如下图所示,从土地选择、设计、开发、建设、租赁、资产管理等全生命周期,按照开发周期的顺序依次形成开发、资金管理、投资三大业务部门,实现收入来源多元化

其中,开发(房地产开发和销售)是另外两项业务的基础,在三大业务部门中发挥“生产资料”的作用,直接反映客户需求和物流资产质量;投资(控股物业、房地产信托)是通过租赁自己开发的高标准物流设施,通过托管基金资产收取相应的租金和投资收益;基金管理(管理费)业务通过管理资产赚取管理费和其他收入。随着资产管理规模的扩大,整个商业模式得到提升,能够高效、持续、循环地运作。

值得一提的是,在整个商业模式的运作中,轻资产运营的优势十分突出。 据了解,电渣重熔的运营模式主要包括出售和回租以及房地产投资信托基金 通过出售和回租可以快速收回本金,降低开发风险,然后将物流地产的使用权和经营权出租给业主,便于快速的规模扩张。通过房地产投资信托(REITs)模式,物流园区的自有财产将被打包成金融产品,实现取款、取款和提高周转速度。

“开发运营+资金”模式支持物流开发商灵活利用资本杠杆,提升规模效应 截至2019年上半年末,公司资产管理规模约为202亿美元,其中只有27亿美元来自表内,近90%来自表外基金资产。资产规模的快速增长可以回馈其基金管理业务,因为这部分收入是稳定的,与基金规模成正比,对公司业绩具有最大的杠杆作用。

在分部业绩的贡献中,基金管理和投资所占比例最高,2016-2018年间总比例保持在60%以上,基金管理分部的比例逐年上升。

一般来说,ESR能够在经济不确定性不断增加的环境中实现强劲和持续的增长,因为它位于有利的轨道上,是高增长市场的领导者,并具有完整的业务链和轻运营的综合优势。

5。亚太地区稀缺物流房地产目标的成功上市产生了深远的影响。

最近,市场对外部形势的预期显着提高,风险偏好增加 香港形势的积极变化和对停止交易游戏的长期预期,为成功发行电子逆向拍卖和随后的股价上涨提供了长期支持。

虽然电渣重熔公司成立时间不长,但其成长速度和爆发力是众所周知的。它曾被外界称为“小普洛斯彼罗”(Little Prospero),有潜力成为世界顶级物流地产巨头之一。

资本是物流房地产企业经营成长过程中的一个关键因素 在回顾之前,ESR凭借其成立之初的外资背景优势,迅速在行业内跑来跑去,抓住机遇,最终站稳脚跟。现已成功发展成为全球排名高、综合实力强、跨区域分布的优质物流房地产企业。

纵观大中华区的资本市场,很少有与物流地产相关的高质量目标。电渣重熔的成功上市无疑将打破这一局面,同时也有望因其高质量基本叠加目标的稀缺性等特点而赢得市场青睐。随着上市的成功,公司的发展也将在资本的帮助下迎来新的加速,长期投资价值将得到凸显。

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最近,香港股市停止下跌和反弹,首次公开募股市场正以最快速度升温 自9月底以来,新股发行较前一次大幅增加。陆师傅(3601。香港)、陶博(6110。香港)、百威亚太(1876.HK)等新股在上市首日就大受欢迎,新赚钱的效果也大幅提升。 根据WIND数据,9月份之后上市的新股只有2只在上市的第一天下跌。

其中,百威亚太(1876年)。备受关注的今年全球最大首次公开募股(HK),在搁置了近两个月之后,已经果断重启。其结果是,它实现了预期的和杰出的业绩。其上市连续四天飙升,累计涨幅超过13%,现已超过发行价的17%,市值约为4200亿港元。

随着新股票市场人气的提高和新资金收益的增加,此前因外部因素而选择搁置首次公开募股计划的新股也纷纷按下重启按钮。 据HKEx披露的最新信息,亚太地区领先的物流和房地产行业ESR最近也在听证会后发布了最新版本的更新信息,这意味着ESR的首次公开募股重启计划已经悄然启动。

一、首次公开募股恢复全球发行全球最大养老基金约6.54亿股基石投资者

6月提交的上市申请显示,该公司计划在全球发售约5.607亿股。随着上市的恢复,该公司新的融资计划显示,该公司计划在全球发售6.537亿股。根据发行价格指定范围内1.68港元的中位价格,全球发行的总收益估计约为109.8亿港元,高于6月份的97.6亿港元

近年来,在电子商务在物流和房地产领域高度渗透的背景下,保险基金、传统房地产开发商和国际资本都盯着一块肥肉,这也可以从拥有闪亮ESR的股东和高管背景中看出。

根据招股说明书,公司自成立以来已完成八轮融资,累计金额近13亿美元,合同折扣90亿元。 除华平投资外,它还获得了包括高盛、荷兰APG、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本

(照片来源:招股说明书)

与此同时,公司的多位创始人曾就任于全球物流地产龙头普洛斯(GLP)高管,具备丰富的行业经验。而大资本近几年所表现出对物流资产的兴趣日益强烈和明显,也促发了资本和市场对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。

值得一提的是,此次公司IPO基石投资者还是有着全球最牛养老基金之称的OMERS ,其已同意按发售价认购全球发售完成后占股本9%的发售股份,按发售价指定范围的中间价16.80港元计算,OMERS配售的认购金额将高达45.9亿港元,占全球发售招股的募资规模超40%,这将是本年度香港IPO市场排名二的单笔基石投资,如此大手笔的出手,基本上已经充分表明长期投资者对ESR的投资价值的看好程度。

伴随豪华的创始人及高管阵容以及国际顶尖资本的加入,也令ESR的上市有了更多的看点。

二、高端仓储需求缺口大,物流地产回报率高

伴随电商、零售变革和高端制造三大下游的快速发展,致使物流仓储需求旺盛,不过国内乃至亚太区高标仓储设施供给明显不足形成巨大的缺口,为高端物流仓储行业发展提供重大机遇。据数据显示,社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元,年均复合增长率超过10%。

除了C端市场之外,B端的物流仓储拥有广阔而难以量化的市场空间,如升级后的制造业需求等,伴随附加值不断提高,资金密集、产品结构复杂等特征出现,库存过高或者存货周转太慢,都会对其资金链造成压力,因而存在强烈的高标仓储需求。

而与旺盛的需求相比,我国高端仓储设施供给明显不足,存在巨大缺口。据戴德梁行的报告显示,预计到2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米,与需求量之间的缺口巨大,高标仓库设施严重不足。

ESR所管理的现代物流设施,以电商和三方物流供应商为主,也能反映此趋势。截至2019年6月30日,以出租面积计算,投资组合资产租户群中约近一半为电商及三方物流供应商。

而在地产领域,物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高,同时开发周期仅12-24个月。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主,核心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设施投资净回报率达6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%。另据CBRE统计,物流地产租金的增速自2009年起保持在年复合增长水平为4.3%的水平。

(图片来源:CRBE)

ESR的物流资产跨区域分布,集中于亚太区主要国家的核心城市圈。据招股书显示,公司所管理的物流资产分布于中国、日本、澳大利亚、印度等亚太区主要国家1线及1.5线核心城市圈的物流枢纽、重要海港、机场等交通枢纽及工业区附近。截至2019年上半年,按物业项目计,澳大利亚占比最高,超过一半。而按建筑面积计,中国占比最高近六成,且其中北、上、广三大核心城市总建筑面积合计比例占国内超过七成。

此外,由于物流地产运营项目所产生的现金流稳定,在融资及资产证券化方面,相比商业地产标准化程度更高,更易于资产证券化,因而对于基金平台等投资机构的吸引力更强,物流地产基金及项目集资能力更强。

正是由于物流地产具备以上所提到的多重优势,所以一直是资本和商业巨头所倾力布局的战略要塞,普洛斯及黑石则是其中之一。

近日,据华尔街日报等多家美媒报道,“全球私募之王”黑石集团(Blackstone Group Inc. BX)宣布已敲定协议,就以59亿美元(含债务)价格向全球规模最大的地产私募基金之一的柯罗尼资本集团(Colony Capital LLC)收购美国工业仓库资产组合。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。在此交易前,其收购了普洛斯在美国的仓库,已经成为了美国物流业最大的所有者之一。

不过不同于黑石这类国际资本大鳄,以及普洛斯这类国际性的物流地产集团,ESR则聚焦潜力极大的亚太区,形成差异化定位,同时凭借并购手段加速扩张,成就了其在亚太区的物流地产界的霸主地位。

三、亚太区最大物流地产平台,业绩逆势增长强劲

ESR在物流地产行业拥有举足轻重的地位,尤其是亚太地区。据仲量联行报告,按建筑面积及投资组合资产价值计算,公司是亚太区最大的物流地产平台。与此同时,按2019年7月1日日至2020年12月31日的建筑面积计,公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

亚太区作为ESR的战略腹地,拥有全球最大的消费市场,市场潜力巨大。据仲量联行报告,2018年亚太区GDP超过28.5万亿美元,占到全球GDP的三分之一以上,而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域市场占亚太区GDP近9成。预计2019~2023年,上述亚太区经济增长核心国家的非公消费年均复合增长率达8.1%,约为同期美国预期值的2倍。

自2017年以来,ESR一直在加速扩大其在亚太区的业务版图,持续加强公司在亚太区的领先优势和品牌影响力。

公司先后快速进入新加坡、印度市场,并于2017年10月入股Propertylink及Centuria。据招股书显示,Propertylink是一家专注澳大利亚工业及办公室投资的地产集团,目前在澳洲交易所上市,Centuria为澳洲交易所上市的物业基金管理公司。次年,出手战略投资中国第三大物流资产管理公司中国物流资产(1589.HK);ESR先后进入韩国、日本、印度市场,并于去年8月及今年4月全资收购澳大利亚领先的物业发展集团CIP及Propertylink,全面发力澳大利亚业务。据悉,CIP具备在澳大利亚的商业及工业地产项目业绩,业务遍及澳大利亚全国。此外,今年6月又完成了对新加坡的Sabana管理人的收购,规模化扩张之路仍在继续。

立足于高增长的亚太市场,同时通过并购来加速规模化扩张,推动自身的资产规模取得了显着增长。据招股书显示,ESR的总资产管理规模由2016年末的74亿美元增至2019年上半年的202亿美元,增长近2倍,同时,相比2018年末的160亿美元,2019年上半年的资产规模增长了约26%。

在资产规模迈上新台阶同时,业绩实现强劲增长。数据显示,2016~2018年三年期间,集团分别实现收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元,CAGR超62%。同期对应净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元,CAGR超42%。

尽管当前宏观环境依旧低迷,ESR增势仍然迅猛。数据显示,公司今年上半年实现营收约1.56亿美元,较去年同期增长66%;同期净利润约8408万美元,同比增长32%。

四、业务收入呈多元化,运营模式轻资产化特征显着

至于其业务模式,如下图所示,从选地、设计、开发、建设、租赁及资产管理,覆盖全生命周期,构成三大业务板块,根据发展周期先后顺序依次为发展、基金管理及投资,以实现多元化的收益来源。

其中,发展(物业开发及销售)是其他两项业务的基础,在三大业务板块中扮演“生产资料”的角色,直接体现客户需求以及物流资产的质量;投资(持有物业、地产信托)是通过租赁自行开发的高标准物流设施,收取相应的租金及通过管理的基金资产收取投资收益;而基金管理(管理费)业务,通过管理资产来赚取管理费等收入,伴随资产管理规模的扩大,推动整个业务模式高效、持续地、循环地实现运转。

值得一提的是,在整个业务模式的运转中轻资产化运营优势凸显。据了解,ESR运营模式主要包括售后回租与REITs两种途径。通过售后回租方式快速回笼本金,降低开发风险,然后通过向业主租赁物业获得物流地产使用权和运营权,便于快速规模扩张;通过REITs模式,将所持物流园区内自有物业打包成金融产品实现退出,回笼资金,提高周转速度。

“开发运营+基金”的模式支持物流地产商充分灵活运用资金杠杆,促进规模效应提升。截至2019年上半年末,公司的资产管理规模约202亿美元,其中仅有27亿美元来自于表内,近九成比例来自于表外的基金资产,资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务,因为这部分的收入是稳定的,与基金规模成正比,对公司业绩的撬动杠杆最大。

分部业绩贡献中,基金管理与投资占比最高,2016至2018三年期间,合计比例均保持在六成以上水平,且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。

总体而言,正是由于ESR身处优势赛道且在高增长市场里的领导者地位,以及在业务上链条完整、运营轻等综合优势,致使其能在经济不确定性日益加强的环境中仍能逆势实现强劲的持续增长。

五、亚太区稀缺的物流地产标的,成功上市影响深远

近期,市场对外部形势预期改善明显,风险偏好有所上升。香港局势出现积极变化,同时贸易长期博弈止戈预期,这对于ESR的成功发行及后市股价提振均有着长期支撑。

尽管ESR公司成立时间并不算长,不过表现出来的成长速度和爆发力却已经有目共睹,其一度也被外界称为“小普洛斯”,有着跻身成为世界顶尖物流地产巨头的潜质。

资金是物流地产企业经营壮大过程中极为关键的要素。回顾之前,在ESR成立之初公司就凭借着外资背景优势,迅速在行业内跑马圈地,抢占时机,最终站稳了脚跟,如今其也顺利发展成为了一家全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质物流地产企业。

当下环顾整个大中华区资本市场,与物流地产相关的优质标的并不多见,ESR的成功上市无疑将打破这一局面,而凭借其优质的基本面叠加标的的稀缺性等特征也将有望获得市场的青睐,而伴随其成功上市,在资本的助力下公司的发展也将迎来新的加速度,长期投资价值凸显。

近日,港股大盘止跌反弹,IPO市场正在极速回暖。9月底以来新股发行量相比此前明显上升,鲁大师(3601.HK)、滔博(6110.HK)、百威亚太(1876.HK)等多家新股上市首日大受追捧,打新赚钱效应也在显着上升。据WIND数据显示,9月份之后上市的新股中,仅有2只新股上市首日出现下跌。

其中,备受瞩目的本年度全球最大规模IPO百威亚太(1876.HK)在历经近两个月的搁置后果断重启,结果如愿,表现抢眼,上市四日连续大涨,累积涨幅超13%,现较发行价涨超17%,市值高达4200亿港元左右。

随着新股市场做多情绪转好及打新赚钱效益加强,此前因外部因素选择搁置IPO计划的新股也陆续按下重启键。据港交所披露易的更新资料,作为亚太区物流地产界的龙头ESR,也于近日公布了其最新版本的过聆讯后资料更新集,也就意味着ESR重启IPO计划已经悄然启动。

一、IPO重启全球发售约6.54亿股 全球最牛养老基金成基石投资者

此前6月提交的申请上市显示,公司拟全球发售约5.607亿股,随着此次上市重启,公司新募资计划显示,是次公司拟全球发售6.537亿股,按发售价指定范围的中间价16.8港元计,全球发售所得款项总额估计约为 109.8亿港元,较此前6月97.6亿港元募资额有所提升。

近几年,物流地产领域在电商高渗透背景下,险资、传统地产商及国际资本都在盯着的一块肥肉,而这从ESR闪耀的股东及高管背景也能窥探一二。

据招股书显示,公司自成立以来,共计完成八轮融资,累计金额近13亿美元,折合约90亿元人民币。除华平投资外,曾获得包括高盛、荷兰汇盈(APG)、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本。

(图片来源:招股说明书)

与此同时,公司的多位创始人曾就任于全球物流地产龙头普洛斯(GLP)高管,具备丰富的行业经验。而大资本近几年所表现出对物流资产的兴趣日益强烈和明显,也促发了资本和市场对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。

值得一提的是,此次公司IPO基石投资者还是有着全球最牛养老基金之称的OMERS ,其已同意按发售价认购全球发售完成后占股本9%的发售股份,按发售价指定范围的中间价16.80港元计算,OMERS配售的认购金额将高达45.9亿港元,占全球发售招股的募资规模超40%,这将是本年度香港IPO市场排名二的单笔基石投资,如此大手笔的出手,基本上已经充分表明长期投资者对ESR的投资价值的看好程度。

伴随豪华的创始人及高管阵容以及国际顶尖资本的加入,也令ESR的上市有了更多的看点。

二、高端仓储需求缺口大,物流地产回报率高

伴随电商、零售变革和高端制造三大下游的快速发展,致使物流仓储需求旺盛,不过国内乃至亚太区高标仓储设施供给明显不足形成巨大的缺口,为高端物流仓储行业发展提供重大机遇。据数据显示,社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元,年均复合增长率超过10%。

除了C端市场之外,B端的物流仓储拥有广阔而难以量化的市场空间,如升级后的制造业需求等,伴随附加值不断提高,资金密集、产品结构复杂等特征出现,库存过高或者存货周转太慢,都会对其资金链造成压力,因而存在强烈的高标仓储需求。

而与旺盛的需求相比,我国高端仓储设施供给明显不足,存在巨大缺口。据戴德梁行的报告显示,预计到2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米,与需求量之间的缺口巨大,高标仓库设施严重不足。

ESR所管理的现代物流设施,以电商和三方物流供应商为主,也能反映此趋势。截至2019年6月30日,以出租面积计算,投资组合资产租户群中约近一半为电商及三方物流供应商。

而在地产领域,物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高,同时开发周期仅12-24个月。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主,核心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设施投资净回报率达6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%。另据CBRE统计,物流地产租金的增速自2009年起保持在年复合增长水平为4.3%的水平。

(图片来源:CRBE)

ESR的物流资产跨区域分布,集中于亚太区主要国家的核心城市圈。据招股书显示,公司所管理的物流资产分布于中国、日本、澳大利亚、印度等亚太区主要国家1线及1.5线核心城市圈的物流枢纽、重要海港、机场等交通枢纽及工业区附近。截至2019年上半年,按物业项目计,澳大利亚占比最高,超过一半。而按建筑面积计,中国占比最高近六成,且其中北、上、广三大核心城市总建筑面积合计比例占国内超过七成。

此外,由于物流地产运营项目所产生的现金流稳定,在融资及资产证券化方面,相比商业地产标准化程度更高,更易于资产证券化,因而对于基金平台等投资机构的吸引力更强,物流地产基金及项目集资能力更强。

正是由于物流地产具备以上所提到的多重优势,所以一直是资本和商业巨头所倾力布局的战略要塞,普洛斯及黑石则是其中之一。

近日,据华尔街日报等多家美媒报道,“全球私募之王”黑石集团(Blackstone Group Inc. BX)宣布已敲定协议,就以59亿美元(含债务)价格向全球规模最大的地产私募基金之一的柯罗尼资本集团(Colony Capital LLC)收购美国工业仓库资产组合。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。在此交易前,其收购了普洛斯在美国的仓库,已经成为了美国物流业最大的所有者之一。

不过不同于黑石这类国际资本大鳄,以及普洛斯这类国际性的物流地产集团,ESR则聚焦潜力极大的亚太区,形成差异化定位,同时凭借并购手段加速扩张,成就了其在亚太区的物流地产界的霸主地位。

三、亚太区最大物流地产平台,业绩逆势增长强劲

ESR在物流地产行业拥有举足轻重的地位,尤其是亚太地区。据仲量联行报告,按建筑面积及投资组合资产价值计算,公司是亚太区最大的物流地产平台。与此同时,按2019年7月1日日至2020年12月31日的建筑面积计,公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

亚太区作为ESR的战略腹地,拥有全球最大的消费市场,市场潜力巨大。据仲量联行报告,2018年亚太区GDP超过28.5万亿美元,占到全球GDP的三分之一以上,而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域市场占亚太区GDP近9成。预计2019~2023年,上述亚太区经济增长核心国家的非公消费年均复合增长率达8.1%,约为同期美国预期值的2倍。

自2017年以来,ESR一直在加速扩大其在亚太区的业务版图,持续加强公司在亚太区的领先优势和品牌影响力。

公司先后快速进入新加坡、印度市场,并于2017年10月入股Propertylink及Centuria。据招股书显示,Propertylink是一家专注澳大利亚工业及办公室投资的地产集团,目前在澳洲交易所上市,Centuria为澳洲交易所上市的物业基金管理公司。次年,出手战略投资中国第三大物流资产管理公司中国物流资产(1589.HK);ESR先后进入韩国、日本、印度市场,并于去年8月及今年4月全资收购澳大利亚领先的物业发展集团CIP及Propertylink,全面发力澳大利亚业务。据悉,CIP具备在澳大利亚的商业及工业地产项目业绩,业务遍及澳大利亚全国。此外,今年6月又完成了对新加坡的Sabana管理人的收购,规模化扩张之路仍在继续。

立足于高增长的亚太市场,同时通过并购来加速规模化扩张,推动自身的资产规模取得了显着增长。据招股书显示,ESR的总资产管理规模由2016年末的74亿美元增至2019年上半年的202亿美元,增长近2倍,同时,相比2018年末的160亿美元,2019年上半年的资产规模增长了约26%。

在资产规模迈上新台阶同时,业绩实现强劲增长。数据显示,2016~2018年三年期间,集团分别实现收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元,CAGR超62%。同期对应净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元,CAGR超42%。

尽管当前宏观环境依旧低迷,ESR增势仍然迅猛。数据显示,公司今年上半年实现营收约1.56亿美元,较去年同期增长66%;同期净利润约8408万美元,同比增长32%。

四、业务收入呈多元化,运营模式轻资产化特征显着

至于其业务模式,如下图所示,从选地、设计、开发、建设、租赁及资产管理,覆盖全生命周期,构成三大业务板块,根据发展周期先后顺序依次为发展、基金管理及投资,以实现多元化的收益来源。

其中,发展(物业开发及销售)是其他两项业务的基础,在三大业务板块中扮演“生产资料”的角色,直接体现客户需求以及物流资产的质量;投资(持有物业、地产信托)是通过租赁自行开发的高标准物流设施,收取相应的租金及通过管理的基金资产收取投资收益;而基金管理(管理费)业务,通过管理资产来赚取管理费等收入,伴随资产管理规模的扩大,推动整个业务模式高效、持续地、循环地实现运转。

值得一提的是,在整个业务模式的运转中轻资产化运营优势凸显。据了解,ESR运营模式主要包括售后回租与REITs两种途径。通过售后回租方式快速回笼本金,降低开发风险,然后通过向业主租赁物业获得物流地产使用权和运营权,便于快速规模扩张;通过REITs模式,将所持物流园区内自有物业打包成金融产品实现退出,回笼资金,提高周转速度。

“开发运营+基金”的模式支持物流地产商充分灵活运用资金杠杆,促进规模效应提升。截至2019年上半年末,公司的资产管理规模约202亿美元,其中仅有27亿美元来自于表内,近九成比例来自于表外的基金资产,资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务,因为这部分的收入是稳定的,与基金规模成正比,对公司业绩的撬动杠杆最大。

分部业绩贡献中,基金管理与投资占比最高,2016至2018三年期间,合计比例均保持在六成以上水平,且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。

总体而言,正是由于ESR身处优势赛道且在高增长市场里的领导者地位,以及在业务上链条完整、运营轻等综合优势,致使其能在经济不确定性日益加强的环境中仍能逆势实现强劲的持续增长。

五、亚太区稀缺的物流地产标的,成功上市影响深远

近期,市场对外部形势预期改善明显,风险偏好有所上升。香港局势出现积极变化,同时贸易长期博弈止戈预期,这对于ESR的成功发行及后市股价提振均有着长期支撑。

尽管ESR公司成立时间并不算长,不过表现出来的成长速度和爆发力却已经有目共睹,其一度也被外界称为“小普洛斯”,有着跻身成为世界顶尖物流地产巨头的潜质。

资金是物流地产企业经营壮大过程中极为关键的要素。回顾之前,在ESR成立之初公司就凭借着外资背景优势,迅速在行业内跑马圈地,抢占时机,最终站稳了脚跟,如今其也顺利发展成为了一家全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质物流地产企业。

当下环顾整个大中华区资本市场,与物流地产相关的优质标的并不多见,ESR的成功上市无疑将打破这一局面,而凭借其优质的基本面叠加标的的稀缺性等特征也将有望获得市场的青睐,而伴随其成功上市,在资本的助力下公司的发展也将迎来新的加速度,长期投资价值凸显。

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近日,港股大盘止跌反弹,IPO市场正在极速回暖。9月底以来新股发行量相比此前明显上升,鲁大师(3601.HK)、滔博(6110.HK)、百威亚太(1876.HK)等多家新股上市首日大受追捧,打新赚钱效应也在显着上升。据WIND数据显示,9月份之后上市的新股中,仅有2只新股上市首日出现下跌。

其中,备受瞩目的本年度全球最大规模IPO百威亚太(1876.HK)在历经近两个月的搁置后果断重启,结果如愿,表现抢眼,上市四日连续大涨,累积涨幅超13%,现较发行价涨超17%,市值高达4200亿港元左右。

随着新股市场做多情绪转好及打新赚钱效益加强,此前因外部因素选择搁置IPO计划的新股也陆续按下重启键。据港交所披露易的更新资料,作为亚太区物流地产界的龙头ESR,也于近日公布了其最新版本的过聆讯后资料更新集,也就意味着ESR重启IPO计划已经悄然启动。

一、IPO重启全球发售约6.54亿股 全球最牛养老基金成基石投资者

此前6月提交的申请上市显示,公司拟全球发售约5.607亿股,随着此次上市重启,公司新募资计划显示,是次公司拟全球发售6.537亿股,按发售价指定范围的中间价16.8港元计,全球发售所得款项总额估计约为 109.8亿港元,较此前6月97.6亿港元募资额有所提升。

近几年,物流地产领域在电商高渗透背景下,险资、传统地产商及国际资本都在盯着的一块肥肉,而这从ESR闪耀的股东及高管背景也能窥探一二。

据招股书显示,公司自成立以来,共计完成八轮融资,累计金额近13亿美元,折合约90亿元人民币。除华平投资外,曾获得包括高盛、荷兰汇盈(APG)、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本。

(图片来源:招股说明书)

与此同时,公司的多位创始人曾就任于全球物流地产龙头普洛斯(GLP)高管,具备丰富的行业经验。而大资本近几年所表现出对物流资产的兴趣日益强烈和明显,也促发了资本和市场对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。

值得一提的是,此次公司IPO基石投资者还是有着全球最牛养老基金之称的OMERS ,其已同意按发售价认购全球发售完成后占股本9%的发售股份,按发售价指定范围的中间价16.80港元计算,OMERS配售的认购金额将高达45.9亿港元,占全球发售招股的募资规模超40%,这将是本年度香港IPO市场排名二的单笔基石投资,如此大手笔的出手,基本上已经充分表明长期投资者对ESR的投资价值的看好程度。

伴随豪华的创始人及高管阵容以及国际顶尖资本的加入,也令ESR的上市有了更多的看点。

二、高端仓储需求缺口大,物流地产回报率高

伴随电商、零售变革和高端制造三大下游的快速发展,致使物流仓储需求旺盛,不过国内乃至亚太区高标仓储设施供给明显不足形成巨大的缺口,为高端物流仓储行业发展提供重大机遇。据数据显示,社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元,年均复合增长率超过10%。

除了C端市场之外,B端的物流仓储拥有广阔而难以量化的市场空间,如升级后的制造业需求等,伴随附加值不断提高,资金密集、产品结构复杂等特征出现,库存过高或者存货周转太慢,都会对其资金链造成压力,因而存在强烈的高标仓储需求。

而与旺盛的需求相比,我国高端仓储设施供给明显不足,存在巨大缺口。据戴德梁行的报告显示,预计到2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米,与需求量之间的缺口巨大,高标仓库设施严重不足。

ESR所管理的现代物流设施,以电商和三方物流供应商为主,也能反映此趋势。截至2019年6月30日,以出租面积计算,投资组合资产租户群中约近一半为电商及三方物流供应商。

而在地产领域,物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高,同时开发周期仅12-24个月。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主,核心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设施投资净回报率达6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%。另据CBRE统计,物流地产租金的增速自2009年起保持在年复合增长水平为4.3%的水平。

(图片来源:CRBE)

ESR的物流资产跨区域分布,集中于亚太区主要国家的核心城市圈。据招股书显示,公司所管理的物流资产分布于中国、日本、澳大利亚、印度等亚太区主要国家1线及1.5线核心城市圈的物流枢纽、重要海港、机场等交通枢纽及工业区附近。截至2019年上半年,按物业项目计,澳大利亚占比最高,超过一半。而按建筑面积计,中国占比最高近六成,且其中北、上、广三大核心城市总建筑面积合计比例占国内超过七成。

此外,由于物流地产运营项目所产生的现金流稳定,在融资及资产证券化方面,相比商业地产标准化程度更高,更易于资产证券化,因而对于基金平台等投资机构的吸引力更强,物流地产基金及项目集资能力更强。

正是由于物流地产具备以上所提到的多重优势,所以一直是资本和商业巨头所倾力布局的战略要塞,普洛斯及黑石则是其中之一。

近日,据华尔街日报等多家美媒报道,“全球私募之王”黑石集团(Blackstone Group Inc. BX)宣布已敲定协议,就以59亿美元(含债务)价格向全球规模最大的地产私募基金之一的柯罗尼资本集团(Colony Capital LLC)收购美国工业仓库资产组合。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。在此交易前,其收购了普洛斯在美国的仓库,已经成为了美国物流业最大的所有者之一。

不过不同于黑石这类国际资本大鳄,以及普洛斯这类国际性的物流地产集团,ESR则聚焦潜力极大的亚太区,形成差异化定位,同时凭借并购手段加速扩张,成就了其在亚太区的物流地产界的霸主地位。

三、亚太区最大物流地产平台,业绩逆势增长强劲

ESR在物流地产行业拥有举足轻重的地位,尤其是亚太地区。据仲量联行报告,按建筑面积及投资组合资产价值计算,公司是亚太区最大的物流地产平台。与此同时,按2019年7月1日日至2020年12月31日的建筑面积计,公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

亚太区作为ESR的战略腹地,拥有全球最大的消费市场,市场潜力巨大。据仲量联行报告,2018年亚太区GDP超过28.5万亿美元,占到全球GDP的三分之一以上,而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域市场占亚太区GDP近9成。预计2019~2023年,上述亚太区经济增长核心国家的非公消费年均复合增长率达8.1%,约为同期美国预期值的2倍。

自2017年以来,ESR一直在加速扩大其在亚太区的业务版图,持续加强公司在亚太区的领先优势和品牌影响力。

公司先后快速进入新加坡、印度市场,并于2017年10月入股Propertylink及Centuria。据招股书显示,Propertylink是一家专注澳大利亚工业及办公室投资的地产集团,目前在澳洲交易所上市,Centuria为澳洲交易所上市的物业基金管理公司。次年,出手战略投资中国第三大物流资产管理公司中国物流资产(1589.HK);ESR先后进入韩国、日本、印度市场,并于去年8月及今年4月全资收购澳大利亚领先的物业发展集团CIP及Propertylink,全面发力澳大利亚业务。据悉,CIP具备在澳大利亚的商业及工业地产项目业绩,业务遍及澳大利亚全国。此外,今年6月又完成了对新加坡的Sabana管理人的收购,规模化扩张之路仍在继续。

立足于高增长的亚太市场,同时通过并购来加速规模化扩张,推动自身的资产规模取得了显着增长。据招股书显示,ESR的总资产管理规模由2016年末的74亿美元增至2019年上半年的202亿美元,增长近2倍,同时,相比2018年末的160亿美元,2019年上半年的资产规模增长了约26%。

在资产规模迈上新台阶同时,业绩实现强劲增长。数据显示,2016~2018年三年期间,集团分别实现收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元,CAGR超62%。同期对应净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元,CAGR超42%。

尽管当前宏观环境依旧低迷,ESR增势仍然迅猛。数据显示,公司今年上半年实现营收约1.56亿美元,较去年同期增长66%;同期净利润约8408万美元,同比增长32%。

四、业务收入呈多元化,运营模式轻资产化特征显着

至于其业务模式,如下图所示,从选地、设计、开发、建设、租赁及资产管理,覆盖全生命周期,构成三大业务板块,根据发展周期先后顺序依次为发展、基金管理及投资,以实现多元化的收益来源。

其中,发展(物业开发及销售)是其他两项业务的基础,在三大业务板块中扮演“生产资料”的角色,直接体现客户需求以及物流资产的质量;投资(持有物业、地产信托)是通过租赁自行开发的高标准物流设施,收取相应的租金及通过管理的基金资产收取投资收益;而基金管理(管理费)业务,通过管理资产来赚取管理费等收入,伴随资产管理规模的扩大,推动整个业务模式高效、持续地、循环地实现运转。

值得一提的是,在整个业务模式的运转中轻资产化运营优势凸显。据了解,ESR运营模式主要包括售后回租与REITs两种途径。通过售后回租方式快速回笼本金,降低开发风险,然后通过向业主租赁物业获得物流地产使用权和运营权,便于快速规模扩张;通过REITs模式,将所持物流园区内自有物业打包成金融产品实现退出,回笼资金,提高周转速度。

“开发运营+基金”的模式支持物流地产商充分灵活运用资金杠杆,促进规模效应提升。截至2019年上半年末,公司的资产管理规模约202亿美元,其中仅有27亿美元来自于表内,近九成比例来自于表外的基金资产,资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务,因为这部分的收入是稳定的,与基金规模成正比,对公司业绩的撬动杠杆最大。

分部业绩贡献中,基金管理与投资占比最高,2016至2018三年期间,合计比例均保持在六成以上水平,且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。

总体而言,正是由于ESR身处优势赛道且在高增长市场里的领导者地位,以及在业务上链条完整、运营轻等综合优势,致使其能在经济不确定性日益加强的环境中仍能逆势实现强劲的持续增长。

五、亚太区稀缺的物流地产标的,成功上市影响深远

近期,市场对外部形势预期改善明显,风险偏好有所上升。香港局势出现积极变化,同时贸易长期博弈止戈预期,这对于ESR的成功发行及后市股价提振均有着长期支撑。

尽管ESR公司成立时间并不算长,不过表现出来的成长速度和爆发力却已经有目共睹,其一度也被外界称为“小普洛斯”,有着跻身成为世界顶尖物流地产巨头的潜质。

资金是物流地产企业经营壮大过程中极为关键的要素。回顾之前,在ESR成立之初公司就凭借着外资背景优势,迅速在行业内跑马圈地,抢占时机,最终站稳了脚跟,如今其也顺利发展成为了一家全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质物流地产企业。

当下环顾整个大中华区资本市场,与物流地产相关的优质标的并不多见,ESR的成功上市无疑将打破这一局面,而凭借其优质的基本面叠加标的的稀缺性等特征也将有望获得市场的青睐,而伴随其成功上市,在资本的助力下公司的发展也将迎来新的加速度,长期投资价值凸显。

近日,港股大盘止跌反弹,IPO市场正在极速回暖。9月底以来新股发行量相比此前明显上升,鲁大师(3601.HK)、滔博(6110.HK)、百威亚太(1876.HK)等多家新股上市首日大受追捧,打新赚钱效应也在显着上升。据WIND数据显示,9月份之后上市的新股中,仅有2只新股上市首日出现下跌。

其中,备受瞩目的本年度全球最大规模IPO百威亚太(1876.HK)在历经近两个月的搁置后果断重启,结果如愿,表现抢眼,上市四日连续大涨,累积涨幅超13%,现较发行价涨超17%,市值高达4200亿港元左右。

随着新股市场做多情绪转好及打新赚钱效益加强,此前因外部因素选择搁置IPO计划的新股也陆续按下重启键。据港交所披露易的更新资料,作为亚太区物流地产界的龙头ESR,也于近日公布了其最新版本的过聆讯后资料更新集,也就意味着ESR重启IPO计划已经悄然启动。

一、IPO重启全球发售约6.54亿股 全球最牛养老基金成基石投资者

此前6月提交的申请上市显示,公司拟全球发售约5.607亿股,随着此次上市重启,公司新募资计划显示,是次公司拟全球发售6.537亿股,按发售价指定范围的中间价16.8港元计,全球发售所得款项总额估计约为 109.8亿港元,较此前6月97.6亿港元募资额有所提升。

近几年,物流地产领域在电商高渗透背景下,险资、传统地产商及国际资本都在盯着的一块肥肉,而这从ESR闪耀的股东及高管背景也能窥探一二。

据招股书显示,公司自成立以来,共计完成八轮融资,累计金额近13亿美元,折合约90亿元人民币。除华平投资外,曾获得包括高盛、荷兰汇盈(APG)、通用电气养老基金信托和京东物流在内的全球资本。

(图片来源:招股说明书)

与此同时,公司的多位创始人曾就任于全球物流地产龙头普洛斯(GLP)高管,具备丰富的行业经验。而大资本近几年所表现出对物流资产的兴趣日益强烈和明显,也促发了资本和市场对现代物流地产商的再次审视与投资觉醒。

值得一提的是,此次公司IPO基石投资者还是有着全球最牛养老基金之称的OMERS ,其已同意按发售价认购全球发售完成后占股本9%的发售股份,按发售价指定范围的中间价16.80港元计算,OMERS配售的认购金额将高达45.9亿港元,占全球发售招股的募资规模超40%,这将是本年度香港IPO市场排名二的单笔基石投资,如此大手笔的出手,基本上已经充分表明长期投资者对ESR的投资价值的看好程度。

伴随豪华的创始人及高管阵容以及国际顶尖资本的加入,也令ESR的上市有了更多的看点。

二、高端仓储需求缺口大,物流地产回报率高

伴随电商、零售变革和高端制造三大下游的快速发展,致使物流仓储需求旺盛,不过国内乃至亚太区高标仓储设施供给明显不足形成巨大的缺口,为高端物流仓储行业发展提供重大机遇。据数据显示,社会物流费用总额由2007年的4.55万亿元增长至2018年底的13.3万亿元,年均复合增长率超过10%。

除了C端市场之外,B端的物流仓储拥有广阔而难以量化的市场空间,如升级后的制造业需求等,伴随附加值不断提高,资金密集、产品结构复杂等特征出现,库存过高或者存货周转太慢,都会对其资金链造成压力,因而存在强烈的高标仓储需求。

而与旺盛的需求相比,我国高端仓储设施供给明显不足,存在巨大缺口。据戴德梁行的报告显示,预计到2020年国内高标准仓库的供应量只有0.56亿平方米至0.66亿平方米,与需求量之间的缺口巨大,高标仓库设施严重不足。

ESR所管理的现代物流设施,以电商和三方物流供应商为主,也能反映此趋势。截至2019年6月30日,以出租面积计算,投资组合资产租户群中约近一半为电商及三方物流供应商。

而在地产领域,物流地产较商业、住宅地产等投资回报率更高,同时开发周期仅12-24个月。目前我国优质仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等三大都市圈为主,核心城市如北、上、广、深等一线城市物流仓储设施投资净回报率达6-8%,高于购物中心、写字楼等商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%。另据CBRE统计,物流地产租金的增速自2009年起保持在年复合增长水平为4.3%的水平。

(图片来源:CRBE)

ESR的物流资产跨区域分布,集中于亚太区主要国家的核心城市圈。据招股书显示,公司所管理的物流资产分布于中国、日本、澳大利亚、印度等亚太区主要国家1线及1.5线核心城市圈的物流枢纽、重要海港、机场等交通枢纽及工业区附近。截至2019年上半年,按物业项目计,澳大利亚占比最高,超过一半。而按建筑面积计,中国占比最高近六成,且其中北、上、广三大核心城市总建筑面积合计比例占国内超过七成。

此外,由于物流地产运营项目所产生的现金流稳定,在融资及资产证券化方面,相比商业地产标准化程度更高,更易于资产证券化,因而对于基金平台等投资机构的吸引力更强,物流地产基金及项目集资能力更强。

正是由于物流地产具备以上所提到的多重优势,所以一直是资本和商业巨头所倾力布局的战略要塞,普洛斯及黑石则是其中之一。

近日,据华尔街日报等多家美媒报道,“全球私募之王”黑石集团(Blackstone Group Inc. BX)宣布已敲定协议,就以59亿美元(含债务)价格向全球规模最大的地产私募基金之一的柯罗尼资本集团(Colony Capital LLC)收购美国工业仓库资产组合。

黑石近年来对物流资产展现强烈兴趣。在此交易前,其收购了普洛斯在美国的仓库,已经成为了美国物流业最大的所有者之一。

不过不同于黑石这类国际资本大鳄,以及普洛斯这类国际性的物流地产集团,ESR则聚焦潜力极大的亚太区,形成差异化定位,同时凭借并购手段加速扩张,成就了其在亚太区的物流地产界的霸主地位。

三、亚太区最大物流地产平台,业绩逆势增长强劲

ESR在物流地产行业拥有举足轻重的地位,尤其是亚太地区。据仲量联行报告,按建筑面积及投资组合资产价值计算,公司是亚太区最大的物流地产平台。与此同时,按2019年7月1日日至2020年12月31日的建筑面积计,公司亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

亚太区作为ESR的战略腹地,拥有全球最大的消费市场,市场潜力巨大。据仲量联行报告,2018年亚太区GDP超过28.5万亿美元,占到全球GDP的三分之一以上,而中、日、韩、新加坡、澳大利亚及印度等区域市场占亚太区GDP近9成。预计2019~2023年,上述亚太区经济增长核心国家的非公消费年均复合增长率达8.1%,约为同期美国预期值的2倍。

自2017年以来,ESR一直在加速扩大其在亚太区的业务版图,持续加强公司在亚太区的领先优势和品牌影响力。

公司先后快速进入新加坡、印度市场,并于2017年10月入股Propertylink及Centuria。据招股书显示,Propertylink是一家专注澳大利亚工业及办公室投资的地产集团,目前在澳洲交易所上市,Centuria为澳洲交易所上市的物业基金管理公司。次年,出手战略投资中国第三大物流资产管理公司中国物流资产(1589.HK);ESR先后进入韩国、日本、印度市场,并于去年8月及今年4月全资收购澳大利亚领先的物业发展集团CIP及Propertylink,全面发力澳大利亚业务。据悉,CIP具备在澳大利亚的商业及工业地产项目业绩,业务遍及澳大利亚全国。此外,今年6月又完成了对新加坡的Sabana管理人的收购,规模化扩张之路仍在继续。

立足于高增长的亚太市场,同时通过并购来加速规模化扩张,推动自身的资产规模取得了显着增长。据招股书显示,ESR的总资产管理规模由2016年末的74亿美元增至2019年上半年的202亿美元,增长近2倍,同时,相比2018年末的160亿美元,2019年上半年的资产规模增长了约26%。

在资产规模迈上新台阶同时,业绩实现强劲增长。数据显示,2016~2018年三年期间,集团分别实现收入9674万美元、1.53亿美元、2.54亿美元,CAGR超62%。同期对应净利润分别为1.05亿美元、2.01亿美元、2.13亿美元,CAGR超42%。

尽管当前宏观环境依旧低迷,ESR增势仍然迅猛。数据显示,公司今年上半年实现营收约1.56亿美元,较去年同期增长66%;同期净利润约8408万美元,同比增长32%。

四、业务收入呈多元化,运营模式轻资产化特征显着

至于其业务模式,如下图所示,从选地、设计、开发、建设、租赁及资产管理,覆盖全生命周期,构成三大业务板块,根据发展周期先后顺序依次为发展、基金管理及投资,以实现多元化的收益来源。

其中,发展(物业开发及销售)是其他两项业务的基础,在三大业务板块中扮演“生产资料”的角色,直接体现客户需求以及物流资产的质量;投资(持有物业、地产信托)是通过租赁自行开发的高标准物流设施,收取相应的租金及通过管理的基金资产收取投资收益;而基金管理(管理费)业务,通过管理资产来赚取管理费等收入,伴随资产管理规模的扩大,推动整个业务模式高效、持续地、循环地实现运转。

值得一提的是,在整个业务模式的运转中轻资产化运营优势凸显。据了解,ESR运营模式主要包括售后回租与REITs两种途径。通过售后回租方式快速回笼本金,降低开发风险,然后通过向业主租赁物业获得物流地产使用权和运营权,便于快速规模扩张;通过REITs模式,将所持物流园区内自有物业打包成金融产品实现退出,回笼资金,提高周转速度。

“开发运营+基金”的模式支持物流地产商充分灵活运用资金杠杆,促进规模效应提升。截至2019年上半年末,公司的资产管理规模约202亿美元,其中仅有27亿美元来自于表内,近九成比例来自于表外的基金资产,资产规模的快速提升又可以反哺其基金管理业务,因为这部分的收入是稳定的,与基金规模成正比,对公司业绩的撬动杠杆最大。

分部业绩贡献中,基金管理与投资占比最高,2016至2018三年期间,合计比例均保持在六成以上水平,且基金管理分部比重呈逐年上升趋势。

总体而言,正是由于ESR身处优势赛道且在高增长市场里的领导者地位,以及在业务上链条完整、运营轻等综合优势,致使其能在经济不确定性日益加强的环境中仍能逆势实现强劲的持续增长。

五、亚太区稀缺的物流地产标的,成功上市影响深远

近期,市场对外部形势预期改善明显,风险偏好有所上升。香港局势出现积极变化,同时贸易长期博弈止戈预期,这对于ESR的成功发行及后市股价提振均有着长期支撑。

尽管ESR公司成立时间并不算长,不过表现出来的成长速度和爆发力却已经有目共睹,其一度也被外界称为“小普洛斯”,有着跻身成为世界顶尖物流地产巨头的潜质。

资金是物流地产企业经营壮大过程中极为关键的要素。回顾之前,在ESR成立之初公司就凭借着外资背景优势,迅速在行业内跑马圈地,抢占时机,最终站稳了脚跟,如今其也顺利发展成为了一家全球排名靠前、综合实力强且跨区域布局的优质物流地产企业。

当下环顾整个大中华区资本市场,与物流地产相关的优质标的并不多见,ESR的成功上市无疑将打破这一局面,而凭借其优质的基本面叠加标的的稀缺性等特征也将有望获得市场的青睐,而伴随其成功上市,在资本的助力下公司的发展也将迎来新的加速度,长期投资价值凸显。

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